房产抵押纠纷

房产抵押知识小指导:
基本概念

    房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为,房地产抵押关系设定后,当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全,经过登记这一法定程序,能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用,有利于抵押权人的保护。

    另一方面,我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为,抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利,履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件(根据"中华人民共和国担保法"第41条的规定,房地产抵押应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效)。

    我国《担保法》规定,当事人以土地使用权、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。

房地产抵押登记的分类

    房地产抵押登记包括房地产抵押设定登记、房地产抵押注销登记和处分抵押房地产后的过户登记。

    (1)房地产抵押设定登记。房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力,否则即使签订了抵押合同,经过了抵押合同公证,也起不到担保作用。所以房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记,领取《房地产他项权证》。《城市房地产管理法》第61条第1款规定,房地产抵押时,应当向县以上地地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

    (2)房地产抵押注销登记。在抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭之后,房地产抵押合同当事人应及时地向房地产抵押登记机关申请注销登记。注销登记后,房地产抵押权在形式上消灭。

    (3)处分房地产后的过户登记。债务人到期不能偿还全部债务,抵押权人即可根据公证机关依法赋予强制执行效力的《房地产抵押合同》向人民法院申请强制执行,拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖,即发生房地产权属变更,新的房地产权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。

法律作用 

    房地产抵押登记制度的目的主要是为了保护交易安全。因为抵押权是一种物权,如果房地产权利人设定了抵押权,其所有权上就会留有瑕疵,只有通过登记制度公示之后才能有效保护第三人的利益。房地产抵押权是一种不动产物权,不动产物权的公示方式就是进行登记。

    房地产抵押必须进行登记,房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产登记。房地产抵押登记是房地产抵押合同生效的条件,也是房地产抵押权创设的条件。未办理房地产抵押登记的,不能创设房地产抵押权。

    值得注意的是,实践中有人不办理房地产抵押登记,而只是移转房地产权利证书的占有。
对于这种情况,应当区别对待:

(1)无正当理由而不办理房地产抵押登记,房地产抵押不生效力;
(2)当事人办理抵押物登记时,因登记部门的原因而致使其无法办理抵押物登记的,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该房地产有优先受偿权。但是未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。

最后,房地产抵押登记的记载具有较大的效力,如果抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载内容为准。

常见问题

《物权法》及《房屋登记办法》实施以来,对房地产登记实务具有非常强的指导作用。在办理房地产抵押登记实践中产生了许多新问题。

一、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记;

二、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权,在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记,变更登记时间晚于在后的抵押权,是否意味着其为后顺位;

三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押登记。

律师可以给予的帮助

    专业的房产抵押律师对于房产抵押的主体、流程、所需材料、办理过程中注意事项,可以规避的法律风险等把握的非常到位。总之,在不同情况下需要办理登记的手续也是不同的,如果你有类似的问题可以咨询专业的我们,以维护自身,在办理过程中也有效的减少一些负担,如果你需要了解更多关于房屋抵押登记的相关内容,可以来所详询。
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