涉外房产纠纷

近年来,越来越多的境外机构和个人在国内购房,国家有关部门也对这一问题做出了规定,根据有关规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。另外,与国内机构和个人购房的备案和登记不同的是,要求境外机构和个人在办理房屋产权登记时多提交两份材料。具体如下:

一、境外个人购房。境外个人在办理商品房预售合同备案和房屋产权登记时,除应当提交《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外,还应当提交:

1、有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超   过一年的证明;港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。

2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

二、境外机构购房。境外机构在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时,除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外,还应当提交:

 1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。

 2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
  
涉外房地产买卖、赠与、继承法律规定
 
     涉外房地产转让的主要形式有买卖、互易、赠与、继承及其他合法形式转让。
 
     外国人、港澳台同胞购买在中国境内的现房。可以在中国进行也可以在境外进行,在香港进行的可以委托我国司法部委托的可办理内地业务的律师办理,主要是签订买卖合同,办理有关公证,到登记机关登记。
 
     涉外商品房的预售。商品房预售就是对未竣工的房屋进行销售,显然具有一定的风险,对此国家对预售商品房规定了严格的条件:1.已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;2.具有建设工程规划许可证和施工许可证;3.经县以上政府房地产管理部门办理预售登记取得预售许可证。
 
      涉外房地产继承。外国人、港澳台人士、华侨就其个人在中国内地的房地产订立遗嘱的,必须有两名以上无利害关系人见证、签署、盖章、再经公证方具有法律效力。外国人、华侨申请在中国继承房地产的应在其居住国办理公证证明本人的身份、住址及与中国的被继承人的亲属关系,并经中国驻该国使领馆认证。申请人持经认证的公证书,被继承人死亡证明书、遗嘱到该房产所在地的公证机关申请办理继承权证明书,办理遗产继承事宜。如申请人不能亲自办理上述手续的,可以委托他人办理,须有书面的委托书并经公证和认证
 
      进行转让的房地产必须是法律法规允许转让的房地产,这是房地产转让关系合法有效的前提,法律法规对不得转让的房地产作了明确规定,下列房地产不得转让1、未依法登记取得房地产权证的;2.共有房地产未取得房地产共有人书面同意的;3.权属有争议未解决的;4.被依法查封或其他形式限制房地产权利的;5.土地使用权被依法收回的;6其他法律法规规定不得转让的房地产。
 
      对于土地使用权的转让,为防止炒卖地皮牟取暴利,使国家土地资源的收益大量流失,国家对土地使用权的转让也作了相应的限制。例如,对于以出让方式取得土地使用权的,转让时应符合下列条件:

1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

2.按土地使用权出让合同约定进行投资开发,属房屋建设工程的须完成开发投资总额的以上,属成片开发土地的,须形成工业用地或其他建设用地的条件,达到一定的开发规模方可转让。
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