房改房买卖纠纷

房改房的定义
 
    1994年,国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,将国有公房产权出售给职工,已购公有住房即为房改房。房改房分为三种方式;

    第一种是低于成本价的标准价购买,产权由个人和单位共有;

    第二种是以市场价购买,产权完全归个人;

    第三种是以成本价购买,产权也归个人。即房改房可分为部分产权的房改房和全部产权的房改房,前者指职工以标准价购买住房,从而取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权;后者则指职工以成本价购买住房,拥有房屋的全部产权。

房改房涉及的法律问题
 
    从法律性质上讲,部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。该共有表现在:

①购房者所购住房的价值构成上包含有售房单位的出资部分,并且各自占有一定比例。

②购房者将住房转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后,由售房单位和购房者按各自产权比例分配。

③购房者将该房进入市场交易时,售房单位享有优先购买权和承租权。但部分产权所体现的共有又不同于民法中的一般共有,而呈现出“特殊性”:

首先,部分产权中的售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。

 
其次,部分产权的购房者依约定,如住满五年、付清房款等,勿须经售房单位共有人的同意即可处分该房屋。

再次,部分产权中的售房单位只有在购房者将该房屋进行交易时才有权就该收益依产权比例进行分割,否则,购房者享有永久使用权和继承权,售房单位不能就其享有的产权比例进行分割。
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